修武县人民政府
关于加快城中村改造工作的意见
为加快我县城市化进程，优化城区布局，改善人居环境，提高生活质量，根据有关法律、法规规定，结合本县实际，就城中村改造工作提出如下意见：
一、城中村改造的范围和重点
城中村是指在县城规划区内由成片农宅组成的村庄（企业）或街区。结合我县实际，改造范围东至云台大道（原东二环路）以东700米，西至青龙大道（原西二环路）以西500米，北至焦枝铁路南侧，南至大狮涝河。
二、城中村改造的原则和方式
（一）城中村改造的原则：以科学发展观为指导，按照“政府主导，市场运作；规划先行，有序开发；群众自愿，一村一策；让利于民，多方共赢”的原则，试点带动，成片推进，稳步实施。
（二）城中村改造的方式：在符合城市总体规划和村（组）所有土地统一规划的前提下，经县政府批准，可以由村（居）委会成立集体经济组织开发企业自行筹集资金改造，也可以由房地产开发企业改造；可以一次性改造，也可以分步实施改造，充分调动各方面的积极性，依法保护村（居）委会及村民的合法权益，统筹兼顾集体、个人及投资者的利益。
三、城中村改造项目的审批程序
列入改造范围，条件成熟的城中村或城中村改造项目要制定城中村改造方案。城中村改造方案要符合县城总体规划、县城近期建设规划、土地利用总体规划、住房建设规划和县政府城中村改造工作要求，包括村庄基本情况、改造建设方案、拆迁安置方案、各类用地指标、可行性分析、村民（股东）大会或村民代表会议对改造方案的决议等内容。城中村改造方案由乡村逐级申报，县政府研究确定后予以公告。
四、城中村改造的配套政策
（一）规划管理
1、坚持“统一规划，合理布局；综合开发，配套建设；突出重点，完善功能；因村而宜，逐步改造”的原则，由城中村改造项目建设单位委托规划设计单位，依据城市总体规划、控制性详细规划、土地利用总体规划编制城中村改造修建性详细规划，详细规划要根据原有建筑密度，合理确定建设范围、建设密度、容积率以及安置房面积、划拨土地面积、出让土地面积，报县建委许可后实施。
2、城中村改造居住区规划要按照《城市居住区规划设计规范》编制，住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容要按照有关规定执行。同时，要合理规划道路、停车场、公共绿地、消防设施、防雷设施以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
3、城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目要严格按照已批准的城中村改造详细规划实施，对未编制城中村改造详细规划的村庄，县城建、国土、房管部门不得为其办理规划许可、土地使用、房产登记等手续。对城中村和规划控制区域内的违法建设行为，有关执法部门要依法查处，以保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
（二）土地管理
1、凡在县城规划建成区范围内列入改造的城中村土地，均按法定程序转为国有土地后，纳入国有土地管理。城中村改造应当符合土地利用总体规划，充分利用原建设用地，原则上不新占农用地，确需新占的，应当按照国家有关规定和程序报批。
2、严格控制县城规划区的零星开发，以促进城中村土地的整体开发及利用。对成片开发的城中村改造项目，优先办理相关手续。
3、直接用于安置村民的居住用地以及公益事业、市政设施、市政绿化用地，经批准可以按划拨方式供给。与城中村改造配套的房地产开发等经营性用地，应按招标、拍卖、挂牌出让方式办理。
4、村民安置房实行统一规划，按拆迁户人均住房面积35平方米的标准折算安置。
5、对拆迁密度大、拆迁成本高且土地少的城中村改造项目，经县政府批准，可以在城市规划区范围内确定合适地块和用地规模，与待改造项目捆绑后公开出让。
6、城中村改造土地出让金地方受益部分经县政府批准，可部分或全部返还乡（村）和有关部门用于居民拆迁安置和公益事业、市政设施建设。
（三）拆迁安置
1、城中村改造拆迁安置应坚持“谁开发，谁安置；谁改造，谁安置；谁拆迁，谁安置”的原则，安置方案应充分征求村民意见，由县房管局审核把关，报县城中村改造工作领导小组批准。
2、被拆迁房屋有产权证的，按产权证面积计算；没有产权证但有建筑规划许可证的，按县建委批准的建筑面积计算；两者都没有的，按乡、村两级出具的相关证明和房管部门实际核实的面积计算。
3、城中村改造拆迁安置采取货币补偿和产权调换两种方式。采取产权调换方式的，由拆迁人和被拆迁人结合县政府公布的货币补偿基准价，依照房地产市场评估价格，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价；采取货币补偿方式的，结合县政府公布的货币补偿基准价，经有资质的评估机构评估后，一次性给予补偿。
4、鼓励乡、村自建安置小区用于城中村拆迁安置。村民安置可由所在村（公司）或改造拆迁单位先行在无房地块组织建设，实行异地安置；也可先拆迁，后建设，实行原地安置；还可限定房价（由县城中村改造工作领导小组组织核定），面向社会公开竞标，由房地产开发公司进行开发建设，村（公司）或改造拆迁单位回购用于安置。安置房无论由村（公司）或改造拆迁单位组织建设，还是面向社会由房地产开发公司开发建设，都只能用于城中村改造拆迁安置，不得向社会销售。
（四）优惠政策
城中村改造项目（包括拆迁安置、公益事业、市政设施及配套商业开发项目）可享受如下优惠政策：
1、除国家、省明文规定不得减、免的，其余各类行政性收费、全供事业单位的事业性收费全部免收;
2、自收自支事业单位收取的事业性收费减免50%;
3、人防工程易地建设费按经济适用住房标准收取;
4、其它经营服务性收费由县城中村改造工作领导小组本着支持和保本微利的原则组织相关部门根据国家、省、市有关规定，结合市场价格统一确定。
5、用于村民安置及公益事业、市政设施建设所涉及的建筑营业税县级留成部分全额返还有关乡镇和部门，用于城中村改造建设。
6、建立开发企业前期介入城中村退出机制。前期介入城中村改造并已有投入的开发企业，如通过招拍挂未竞得土地，按投入成本加同期银行贷款利息退还，退还部分计入土地招拍挂的拆迁安置成本，由有关乡镇负责进行核算并协调退还。
7、对于土地面积小、拆迁成本高的城中村改造项目，除按有关优惠政策执行外，还可实行一事一议，特事特办。
8、县城规划区范围以外的村街改造，经县政府批准后，也可享受城中村改造的各项优惠政策。
五、城中村改造的保障措施
（一）提高思想认识。城中村是随着城市规模的逐步扩大和发展而形成的。由于多种原因，城中村规划滞后，房屋陈旧，公共设施缺乏，土地利用效率低下，卫生环境条件较差，不仅影响了城市环境和城市面貌，而且影响了居民的生活质量，加快城中村改造势在必行。各有关乡镇、单位要充分认识加快城中村改造的重要性和紧迫性，采取有效措施，加快改造步伐。
（二）加强组织领导。为保证城中村改造的顺利实施，县政府成立城中村改造工作领导小组（成员名单附后），办公室设在县建委，具体负责确定改造计划、审核确认改造项目等工作。城区有关乡镇要成立相应组织，制定城中村改造年度工作计划，落实具体实施方案和保障措施，及时协调解决城中村改造中的各种矛盾和问题。
（三）明确工作责任。县政府负责城中村改造的政策引导、项目审批、协调管理等工作；城关、郇封、城镇办等单位具体负责城中村改造的选点立项、方案编制、组织拆迁、招商引资等工作；县发改委、建委、城管局、国土资源局、房管局、电业局、文化局、人防办等部门要加快项目立项审批进度，认真落实各项优惠政策。各有关部门和单位要积极支持项目建设，提供优质服务，切实为城中村改造工作创造良好环境。
（四）严格项目管理。城中村改造项目要按照年度工作计划，报城中村改造工作领导小组审定后，逐项明确改造项目性质、用地规模、投资额度、拆迁要求、开竣工时间等，登记造册，实行台账管理。各建设单位要严格按审批内容进行建设，不得擅自更改规划设计。对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
（五）加大督查力度。县政府将成立专门督查机构，健全督查机制，对城中村改造项目的组织协调、工程进度、工程质量和安全生产进行跟踪督查，对工作懈怠、玩忽职守、滥用职权、欺行霸市、干扰施工等影响建设进程的，将按照有关规定从严查处。
附：修武县城中村改造工作领导小组成员名单
二○○八年七月十八日
附件：
修武县城中村改造工作领导小组成员名单
组 长：迟 军（县政府县长）
副组长：辛丽华（县委常委、常务副县长）
邹仲春（县政府副县长）
米纪文（县政府副县长）
成 员：侯志强（县政府办主任）
王占军（县政府办副主任）
王胜利（县财政局局长）
汤凤军（县公安局局长）
范庆华（县发改委主任）
臧振田（县建委主任）
李全旺（县国土资源局局长）
胡 霞（县城管局局长）
李政文（县房管局局长）
范 凡（县行政服务中心主任）
屈继诚（县水利局局长）
庞善明（县气象局局长）
李小海（县商务局局长）
杨长流（县电业局局长）
朱太平（县信访局局长）
王应战（县文化局局长）
张保良（县人防办主任）
宋晓葆（县消防大队大队长）
刘忠宝（城关镇镇长）
都晓琳（郇封镇镇长）
王卫东（城镇办主任）
柴小平（县物价办主任）
王二军（县法制办副主任）
领导小组下设办公室，办公地点设在县建委，臧振田同志兼任办公室主任。